Nye regler om erverv og korttidsutleie i eierseksjonssameier

Ny eierseksjonslov trådte i kraft 01.01.2018 og har betydning for blant annet utbyggere og seksjonseiere når et eierseksjonssameie skal opprettes og ved senere drift av sameiet.  

En av endringene er at seksjoneringstidspunktet har blitt flyttet fra igangsettingstillatelse frem til rammetillatelse. Videre har Stortinget sett nærmere på lovens bestemmelser om begrensninger i korttidsutleie og erverv av boligseksjoner. Bakgrunnen har vært å hindre at profesjonelle aktører skal kunne drive med leilighetshotell for skiftende gjester, ved å drive med utleie av en større andel av boligseksjoner i enkeltsameier.

Med unntak av forbudet mot at ingen kan eie mer enn to seksjoner i samme sameie fantes det i den tidligere eierseksjonsloven ingen eksplisitte regler som begrenset muligheten til å erverve flere enn to seksjoner i et sameie og korttidsutleie. Dette gjorde at forbud ble forbigått ved at kjøperne ervervet flere enn to seksjoner via familiemedlemmer og/eller via flere selskap.

For å begrense utviklingen og hindre at sameier blir til leilighetshotell ble det den 10. april 2019 vedtatt nye lovendringer. Disse trer i kraft fra 01.01.2020.

Korttidsutleie, ny § 24 sjuende ledd

Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 sammenhengende døgn. Etter den nye lovbestemmelsen er kortidsutleie i mer enn 90 døgn årlig ikke tillatt, med mindre annet har blitt fastsatt i vedtektene. Utgangspunktet og grensen kan reduseres til 60 døgn eller økes til 120, men slike beslutninger krever minst et flertall på to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

Ervervsbegrensning, ny § 23 annet ledd

Fra 01. januar 2020 vil nåværende begrensning mot å kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i et sameie i § 23 annet ledd bli presisert til å også omfatte indirekte erverv. Forbudet vedtas i lovbestemmelsen ved at tilsvarende gjelder «hvis et erverv av en boligseksjon eller av aksjer eller andeler i et selskap fører til at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har tilknytning til hverandre».

Tilknytning til hverandre, herunder tilknytningskriteriet, skal presiseres ihht. aksjelovens definisjoner i §§ 1-3 og 1-5, slik at ny eier blir å identifisere med bl. a. sine nærstående og selskap som inngår i samme konsern.

Konsekvenser

Eventuelle brudd på ervervsbegrensningen i § 23 annet ledd må håndheves av styret i sameiet. Det er styret i sameiet som må følge opp og håndheve eventuelle brudd, og styret har i den anledning fått en ny lovhjemmel i § 38. Etter den nye lovbestemmelsen kan styret uten varsel gi pålegg om å selge en boligseksjon som er ervervet i strid med ervervsbegrensningen i § 23, men begjæring om tvangssalg kan imidlertid ikke iverksettes før det minimum har gått 6 måneder.

Oppsummert gir de nye lovreglene gode verktøy for å hindre og redusere at boligsameier blir brukt som leilighetshotell, men i hvilken grad lovreglene skal endre boligsameiers nåværende karakter, vil avhenge av styrenes vilje og kapasitet.