Hvem har risikoen for grunnforholdene?
Oppføring av nye bygg eller anlegg forutsetter arbeid i grunnen. Ofte byr grunnforholdene på uventede utfordringer, og det kan få store konsekvenser for både fremdriften i prosjektet og kostnadene. Typisk utfordringer er at det avdekkes forurensede masser som må kjøres til deponi, fjell i grunn som må sprenges og større masseutskiftninger som må foretas. Siden partene aldri kan kjenne alle forhold ved grunnen, må det avklares hvem som skal ha risikoen. Spørsmålet er om det er byggherren eller totalentreprenøren som har ansvaret for slike utforutsette grunnforhold.
Risikofordelingen etter NS 8407
Utgangspunktet er at byggherren bærer risikoen for forholdene ved grunnen, med mindre grunnforholdene var slik totalentreprenøren hadde grunn til å regne med ved utarbeidelsen av tilbudet. Som hovedregel skal derfor grunnforhold som medfører merarbeid, kostnader eller forsinkelse av prosjektet gå ut over byggherren.
Hva har totalentreprenøren «grunn til å regne med»?
Hva totalentreprenøren har grunn til å regne med avhenger i utgangspunktet av hvilke opplysninger totalentreprenøren har fått, typisk i konkurransegrunnlaget, og den kunnskap totalentreprenøren selv var forpliktet til å skaffe.
Byggherren har etter NS 8407 en plikt til å opplyse om forhold ved grunnen, byggeområdet og dets omgivelser som han kjente eller måtte kjenne til, og som det var nærliggende å anta at totalentreprenøren hadde interesse av å få. Hvis byggherren har unnlatt å gi opplysninger eller gitt opplysninger til totalentreprenøren som er feil, har byggherren risikoen for konsekvensene av dette.
På den annen side har totalentreprenøren en plikt til å foreta en aktsom besiktelse av byggeområdet og innhente opplysninger om forhold ved grunnen. Dersom totalentreprenøren ved en aktsom besiktelse ville ha oppdaget at grunnforholdene var annerledes enn han hadde lagt til grunn, skal totalentreprenøren bære konsekvensene for de «uforutsette» grunnforholdene.
Det skal gjøres en skjønnsmessig vurdering av informasjonen totalentreprenøren har fått, og de opplysninger som totalentreprenøren selv skulle ha innhentet. Hvem som bærer risikoen når byggherren har misligholdt sin opplysningsplikt og totalentreprenøren ikke har oppfylt undersøkelsesplikten (parallell svikt), behandles i en egen artikkel.
Avtale om overføring av risiko
Partene står i utgangspunktet fritt til å avtale seg bort fra denne normale funksjonsfordelingen i NS8407. Det kan avtales at totalentreprenøren skal ha risikoen for alle forhold ved grunnen, eller deler av den. En slik overføring er gyldig såfremt avtalen er klar og tydelig. Det er flere fordeler og ulemper ved å avtale en slik risikooverføring. Nærmere om adgangen til å avtale en slik overføring av risiko for grunnforholdene, og hvorfor en slik regulering kan være lønnsomt, behandles i en egen artikkel.