Boligutbyggers risiko ved kontrahering

Eiendomsutvikling kan kontraktsmessig organiseres på flere måter. En vanlig måte er at utbygger (byggherre) inngår kontrakt med entreprenør etter NS 8407 for totalentrepriser og NS 8405 for utførelsesentrepriser, og at entreprenør selv inngår kontrakter med underentreprenører for de fag som entreprenøren selv ikke dekker.

Byggherren vil videre normalt inngå salgs-/kjøpsavtaler for boligene med kjøperne. Kjøperne er som oftest forbrukere, og kjøp av bolig under oppføring, reguleres av bustadoppføringslova (buofl). Buofl. er etablert for å regulere forholdet mellom byggherren og forbrukerne, og oppstiller et ufravikelig vern til fordel for forbrukeren. Dette gjør at byggherren risikerer å ikke kunne videreføre eventuelle misligholdskrav mot entreprenøren, selv om grunnlaget for kravene skyldes entreprenøren. Årsaken er at forbrukerens og byggherrens rettigheter og plikter mot hverandre ikke er sammenfallende med entreprenørens og byggherrens etter NS 8407 og NS 8405.

Det er flere forskjeller mellom forbrukers rettigheter og utbyggers overfor entreprenøren. Dette gjelder blant annet reklamasjonsreglene, vilkårene for å fremme misligholdskrav, og utmåling av misligholdskrav. Dersom det ikke gjøres særreguleringer i forholdet mellom byggherre og entreprenør, kan byggherre risikere å bli sittende med misligholdskravene. 

Tiltak som bør vurderes for å redusere boligutbyggers risiko

Siden det er forskjell på reglene etter buofl. og standardkontraktene vil det i utgangspunktet være et ønske for utbygger å ha mest mulig back-to-back mellom avtaleforholdene. Back-to-back innebærer at avtalene i praksis blir mer eller mindre sammenfallende, slik at risiko utbygger har overfor kjøper helt eller delvis kan overføres til entreprenøren.

I praksis ser man sjeldent at all risiko overføres. Årsaken til det er nok sammensatt, men risiko vil som oftest måtte kompenseres. På den annen side har byggherren ikke behov for å overføre risiko han selv er i stand til å håndtere, og risiko som sannsynligvis ikke vil manifestere seg.    

Det viktigste for byggherren er at entreprenøren forpliktes til å levere det samme som byggherren er forpliktet til overfor kjøperne. Det gjelder både kvalitet og omfang på leveransen, samt å regulere at det er sammenfall mellom det utbyggeren kan kreve etter entrepriseavtalen og utbyggeren er forpliktet til etter salgs-/kjøpsavtalen.

Harmonisering må reguleres i entrepriseavtalen. En kontraktsteknikk som kan benyttes er å innta en generell bestemmelse som gir byggherren rett til å videreføre enkelte eller alle krav som kjøperne retter mot byggherren og som skyldes entreprenørens utførelse av kontraktsgjenstanden. Det kan også være aktuelt å for eksempel regulere ansvar for endringer/tilvalg, tilpasninger av reklamasjons- og foreldelsesfristene, dagmulktskrav og tilbakeholdsrett av beløp.