Change of control-klasuler i leiekontrakter

Utgangspunktet er at leietaker fritt ikke kan transportere leiekontrakten til et annet rettssubjekt. Ofte inneholder imidlertid leiekontrakter såkalte change of control-klausuler, som begrenser leietaker sitt handlingsrom ytterligere. Hvilken betydning har slike klausuler?

Standard leiekontrakter for utleie av næringseiendom bygger på bakgrunnsretten og sier i likhet med bakgrunnsretten at leietaker må innhente samtykke fra utleier for å kunne transportere sin kontrakt. Dette er hovedregelen. Begrunnelsen er blant annet hensynet til forutberegnelighet, hvor utleier skal kunne forholde seg til den samme leietakeren i leieperioden.

Bakgrunnsretten sikrer imidlertid ikke mot at leietaker kan selge sine aksjer til et annet rettssubjekt (kontrollskifte) med den konsekvens at utleier risikerer å måtte forholde seg til kjøper av aksjene, herunder ny leietaker. Dette gjelder selv om leietaker formelt sett er den samme. Eksempel på ulemper for utleier kan være at ny leietaker ikke har like god likviditet og økonomisk soliditet.

Regulering som likestiller kontrollskifte på eiersiden i leietaker med transport av leiekontrakten, med den konsekvens at slikt kontrollskifte krever samtykke fra utleier, kan derfor blant annet sikre utleier sine leieinntekter i større grad enn hva bakgrunnsretten gjør.

Brudd på change of controll-klausuler gjør at leietaker har misligholdt sine plikter til å innhente samtykke fra utleier i henhold til leiekontrakten. Misligholdet gir utleier adgang til å gjøre krav gjeldende, og misligholdet kan fort bli å anse som vesentlig, slik at det gir utleier rett til å heve leiekontrakten. Leietaker kan naturligvis be om et etterfølgende samtykke fra utleier, men med bakgrunn i at leietaker allerede har misligholdt leiekontrakten, står utleier fritt til å vurdere om samtykke skal gis.

Change of control-klausuler har derfor betydning i forholdet utleier og leietaker, men er særlig aktuelt i oppkjøpssituasjoner. For kjøper må det undersøkes om leiekontrakter og andre øvrige kontrakter innehar change of control-klausuler, og vurdere om oppkjøp utløser disse. Er det tilfelle, bør kjøper kreve at det avklares med utleier, herunder at det innhentes et skriftlig forhåndssamtykke forut for oppkjøpet.